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Städtebau und Architektur
Die Fassade wird durch vorspringende Fenster- und Balkonelemente in leichtendem Gelb aufgelockert. Die herausgedrehten Fenster des einen Bauteiles, die ihren Blick dem grünen Platz zuwenden und die Loggien im Bereich des Grünangers bilden mit ihrer unregelmäßigen Verteilung fröhliche Farbtupfen auf der Fassade. Die grau abgesetzten Eingänge und Treppenhäuser liegen leicht zurückgesetzt und unterteilen so die Länge des Gebäudes optisch in fünf Abschnitte.

Wohnungen
Entstanden sind insgesamt 67 Wohnungen in einem ausgewogenen Mix, vom Single-Apartment über große Familienwohnungen bis zum luftigen Dachgeschossloft. Die Wohnungen und Terrassen der Erdgeschossebene liegen erhöht auf der Tiefgarage, eine mit Hecken abgeschirmte Vorgartenzone schafft zusätzliche Privatsphäre. Dennoch ist durch die vier ebenerdigen Zugänge mit den Aufzügen ein barrierefreier Zugang zu jeder Wohnung gewährleistet. In den oberen Geschossen sind die Balkone zur Hälfte in der Fassade eingerückt, dadurch entsteht ein vor Einblicken geschützter Bereich. Die Erdgeschosswohnungen haben große Terrassen und Nutzergärten. Durch die günstige Lage des Grundstückes sind die Wohnräume mit ihren vorgelagerten Gärten, Terrassen und Balkonen ideal nach Süd-Westen ausgerichtet. In den Wohnungen, die sich im Bauteil direkt am Grünanger befinden, lassen sich durchgesteckte Wohnräume mit Balkonen in beide Richtungen realisieren: Frühstück auf dem Ost-Balkon und Abendessen mit Sonnenuntergang

Die Nachverdichtung innerstädtischer Bereiche verhindert die Ausweisung neuer Baugebiete und damit die Zersiedelung der Landschaft. Das gilt als aktiver Beitrag zum Klimaschutz, Verkehrsverringerung und Belebung von Städten. Zwischen der vorhandenen Bebauung, altem Baumbestand und der Grundstücksgrenze bleibt oft nicht viel Platz. Die Planung erfordert daher viel Kreativität vom Architekten und den beteiligten Planern- aber auch von der Genehmigungsbehörde. Die Vorteile der Nachverdichtung liegen auf der Hand: Die komplette Infrastruktur ist bereits vorhanden. Es handelt sich meist um gewachsene Quartiere, keine typischen Neubaugebiete. Wer innerstädtische Grundstücke wegen ihrer sozialen und kulturellen Angebote sowie der kurzen Wege bevorzugt, muss auf Nachverdichtung setzen. Von baupolitischer Seite wird das Thema Nachverdichtung oft mit ökologischen Gründen verbunden. Die Nachverdichtung innerstädtischer Bereiche verhindert die Ausweisung neuer Baugebiete und damit die Zersiedelung der Landschaft. Das gilt als aktiver Beitrag zum Klimaschutz, Verkehrsverringerung und Belebung von Städten. In unserem Falle gab der große Hofgarten im beliebten Berliner Bötzowkiez 13 Familien ein neues Zuhause. Der überwiegende Teil der Wohnung als Familienwohnungen geplant und umgesetzt. Die Heizung ist als Nahwärme durch das vorhandene Vorderhaus realisiert worden, was der Bauherrengemeinschaft zusätzlich Baukosten eingespart hat.

Das Grundstück Fürstenbrunner Weg 22-32 befindet sich innerhalb des festgesetzten Bebauungsplans VII-104 von Berlin. Die in der Konzeptstudie in den Varianten 1-4 untersuchten Varianten zielen auf eine im B-Plan nicht vorgesehene Art der Nutzung ab, Wohnen. Die Anforderungen an die maximale GRZ und GFZ aus dem Bebauungsplan VII-104 werden eingehalten. Auf dem südlichen Teil des Grundstücks ist ein 4- bis 6-geschossiger Wohnungsbau mit Anschluss an die Nachbarbebauung als Blockrand geplant. Parrallel zur Baulinie der östlichen Grundstücksgrenze schirmt ein 6-geschossiger Baukörper die Wohnhöfe vom Lärm der A 100 ab. In dessen Ostfassade werden Schallschutzfenster verwendet, entlang der Baulinie entsteht eine Schallschutzwand. Die auf dem Grundstück vorhanden und geschützten Linden werden erhalten und in die Gestaltung der Wohnhöfe landschaftsplanerisch mit einbezogen.
Zur Nutzung des nördlichen Teils des Grundstücks wurden vier unterschiedliche Bebauungsvarianten untersucht:
Variante 1.
hier entsteht auf dem nördlichen Grundstücksteil ein Geschosswohnungsbau. Die Bebauungsvariante hat mit Staffelgeschossen 170 Wohneinheiten.
Variante 2.
im Erdgeschoß und 1. Obergeschoss des Baukörpers befindet sich ein Verbrauchermarkt als Nahversorger, in den 4 Obergeschossen sind Wohnappartments oder Studentisches Wohnen geplant. Diese Variante hat einschließlich dem studentischen Wohnen 164 WE und eine Verkaufsfläche von ca. 2500 m².
Variante 3.
hier entsteht ein Verbrauchermarkt als Nahversorger neben dem Wohnblock. Es sind 120 WE und eine Verkaufsfläche von ca. 2500 m² auf dem Grundstück geplant.
Variante 4.
hier entstehen Wohnappartements oder Studentisches Wohnen, insgesamt hat die Anlage 186 Wohneinheiten.

Städtebau
Der Hinterhof wird Richtung Nordosten von der hohen Brandwand eines benachbarten Schulgebäudes begrenzt, entlang der gegenüberliegenden Grundstücksgrenze befinden sich die in der Höhe abgestuften Seitenflügel des südlichen Nachbarn. Der Entwurf sieht einen T-förmigen Neubau im Hof vor, der sich in Höhe und Proportion an dem Seitenflügel der Schule orientiert und mit diesem Rücken an Rücken steht. Dadurch findet zum einen keinerlei zusätzliche Verschattung von Nachbargebäuden statt, zum anderen erhält der neue Baukörper Licht von Süd-Osten, da auf dieser Höhe der nachbarliche Seitenflügel im Süden lediglich zwei Geschosse mit Pultdach hat. An der Höhe dieses flacheren Nachbarbaus orientiert sich der mittige drei-geschossige Bauteil des neugeplanten Gebäudes, auf dessen Dach Terrassen für zwei Wohnungen liegen. Das Dach der neu geplanten Tiefgaragenabfahrt wird begrünt und unterteilt den Hof in öffentliche Zuwegung und privaten Garten.

Architektur
Das Gebäude ist als schlichter, weiß geputzter Baukörper geplant mit großen, regelmäßig verteilten Fensterelementen. Die bodentiefen Fenster sind asymmetrisch geteilt in ein feststehendes Glaselement und einen schmaleren öffenbaren Flügel, der in der Farbe des Fensterrahmens gehalten ist. Durch das Spiegeln des Fensterelementes liegt der Öffnungsflügel mal links, mal rechts und es entsteht ein Spiel in der Fassade. Farbige Wandelemente betonen den Eingangsbereich und akzentuieren als Sichtschutz auf den Balkonen die Südfassade. Geplant sind insgesamt 12 Wohnungen, die alle mit dem Aufzug barrierefrei erreichbar sind. Jede der Wohnungen erhält entweder eine Terrasse oder einen großen Balkon.

Die Umgebung besteht aus Geschosswohnungsbauten in geschlossener und Zeilenbauweise, im Norden schließt eine Kleingartenanlage an. Die neuen Bauten passen sich mit ihrer geschlossenen Bauweise und ihrer Geschossigkeit an die umliegende Bebauung an, betonen aber durch die abwechselnde Fassadenaufteilung die Individualität der Einzelhäuser. Eine verspringende, farbig gestaltete Sockelzone und zusammengefasste Fenster lockern die Reihe optisch auf. Die Vorgartenzone wird durch eingefasste Pflanzbeete und die Zugänge zu den einzelnen Häusern gegliedert.

Die Stadthäuser besitzen jeweils ein Kellergeschoss und vier Obergeschosse. Hinter dem Eingangsbereich im Erdgeschoss liegt das Gartenzimmer, das durch einen Luftraum mit dem Wohnraum im ersten Stock verbunden ist. Eine große zweigeschossige Verglasung belichtet die beiden Wohnetagen. Schlafräume und Badezimmer befinden sich im zweiten Obergeschoss. Ein Studio im Dachgeschoss mit Terrassen zu beiden Seiten vervollständigt das Raumprogramm. Durch das Angebot von mehreren großen Räumen lassen sich unterschiedlichste Aufteilungen und individuelle Wohnkonzepte in den Stadthäusern verwirklichen. Zu jedem Stadthaus gehört außer den beiden Dachterrassen auch ein eigener Garten.

In den Kopfbauten befinden sich jeweils fünf Wohneinheiten. Die obersten Geschosse springen als Staffelgeschosse zurück und erhalten große Dachterrassen. Den Erdgeschosswohnungen wird jeweils ein Garten zugeordnet. Mit Geschosswohnungen, Maisonetten, Penthouse-Wohnungen und Stadthäusern ist hier auf kleinem Raum ein vielfältiges Wohnungsangebot entstanden.

Das beplante Grundstück liegt in einer ruhigen Wohngegend in Berlin-Karlshorst und befindet sich im Besitz des Erbbauvereins Moabit, einer Wohnungsbau-Genossenschaft. Die umgebende Bebauung besteht vornehmlich aus Zeilen-Bebauung der 30er-Jahre und Doppelvillen. Der Genossenschaft gehören im unmittelbaren Umfeld mehrere Bauten. Die nördliche und östliche Seite des dreieckigen Grundstücks werden von einem viergeschossigen Gebäudewinkel eingefasst, dessen nördliche Ecke mit einem zurückspringenden Dachgeschoss betont wird. An der Südspitze springt das Gebäude in den beiden obersten Geschossen zurück und bildet damit großzügige Südterrassen. Ein weiterer dreigeschossig gehaltener Baukörper rahmt den Hof nach Süd-Westen hin ein. Durch die geringere Höhe lässt er viel Sonne in den begrünten Innenhof. Ein Teil des Grundstücks ist von einer Tiefgarage mit circa 62 Stellplätzen unterbaut, die unter dem Gebäude hervortritt und die erhöht liegenden Nutzergärten bildet. Durch die erhöhte Lage kann die Tiefgarage natürlich belüftet werden.

Architektur
Die prozentuale Verteilung der Wohnungsgrößen, die sich im Besitz der Genossenschaft in der Umgebung befinden, weist einen starken Anteil an Zwei- bis Zweieinhalb-Zimmer-Wohnungen auf, wohingegen es kaum große Familienwohnungen gibt. Der Entwurf sieht daher eine Mischung mit einem großen Anteil von Drei- und Vierzimmer-Wohnungen vor, um eine bessere Ausgewogenheit für den Mikrostandort zu schaffen. Für ein möglichst effektives Verhältnis von Wohnfläche zu Erschließungsfläche, wurden hauptsächlich Dreispänner geplant. Am jeden Treppenhaus liegen jeweils zwei größere durchgesteckte Wohnungen mit Fenstern zu zwei Richtungen und eine einseitig orientierte kleine Wohnung.

Um auch die Grundrisse effizient aufteilen zu können, wurde auf außenliegende Bäder verzichtet und im Innern des Gebäudes eine Nebenraumspange mit Bädern, WCs und Abstellräumen angeordnet. Dadurch steht die gesamte Außenfläche zur Belichtung der Wohn- und Schlafräume zur Verfügung.

Diese Gebäudeorganisation erlaubt flexible Grundrissaufteilungen der großen Wohnungen: von einer klassischen Aufteilung in Wohn- und Schlafbereiche bis zu offenen loftartigen Wohnlandschaften. Alle Wohnungen erhalten entweder zugordnete Nutzergärten oder großzügige durchlaufende Balkone nach Süden. Die Wohnanlage soll auch Gemeinschaftsfunktionen für die Mitglieder der Genossenschaft aufnehmen. Im Erdgeschoss am Durchgang zum Innenhof liegt der EVM-Laden, der als Treffpunkt und Versammlungsraum allen Mitgliedern offensteht. Der Hof beherbergt neben den Nutzergärten, die einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, auch Gemeinschaftsflächen und einen Kinderspielplatz. Und in dem Dachaufbau an der Südspitze befindet sich ein Raum mit vorgelagerter Dachterrasse, der von den Genossenschaftsmitgliedern für private Feierlichkeiten genutzt werden kann.

Gestaltungskanon
Die Ausloberin hat gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für das Gebiet Wohnen am Campus Gestaltungsregeln aufgestellt. Damit soll sichergestellt werden, dass die räumliche und gestalterische Ordnung insbesondere zum öffentlichen Raum hin erkenn-bar und eine Geschlossenheit des Stadtbildes gewahrt bleibt. Die Gestaltungsregeln gliedern sich in einen Gestaltungskanon für Geschosswohnungsbau und Stadtvillen, einen Gestal-tungskanon für Townhouses sowie einen besonderen Gestaltungskanon für Townhouses in den vier Bereichen entlang der Katharina-Boll-Dornberger-Straße.

Städtebau und Freiraumkonzept
Der Entwurf sieht im nördlichen Bereich gereihte Townhouses vor und auf dem südlichen Feld vier Cluster, bei denen sich Geschosswohnungsbauten und Townhouses um einen Gemeinschaftshof mit Bäumen gruppieren. Ausgehend von zwei geschützten Eichen auf dem Areal erhält jede der vier Baugruppen eine Baumart als Erkennungsmerkmal: Eichenhof, Lindenhof, Kastanienhof, Ahornhof. Zahlreiche private, halbprivate und öffentliche Grünflächen durchziehen das gesamte Gebiet: von den Gartenwegen entlang der privaten Gärten bis zur öffentlichen Parkanlage, die in der Aufweitung der Katherina-Boll-Dornberger-Straße entstehen wird. Der ruhende Verkehr wird im Bereich der vier Baugruppen ebenerdig unter den vier gemeinschaftlichen Wohnhöfen angeordnet. In der darüber liegenden aufgeständerten Gemeinschaftsfläche einer jeden Baugruppe gibt es großzügige Öffnungen nach unten. Dadurch wirkt die Stellplatzanlage mit Tageslichteinfall offen und freundlich.

Townhouses an der Straße
In den zwei Baufeldern entlang der Katharina-Boll-Dornberger-Straße werden je 20 Townhouses errichtet, die den entstehenden parkartigen Platz einfassen.
Die Erschließung aller Häuser erfolgt von der Straßenseite, die privaten Gärten liegen abgeschirmt nach Süd-Westen. Bepflanzte Vorgartenzonen gliedern die Eingangsbereiche. Man betritt die Gebäude ebenerdig über Hauseingang und Garagenzufahrt. Die flächenbündig eingefügten Garagentore bestehen aus dem Material der Vorhangfassade, so dass sie sich harmonisch in die Fassade einfügen. Durchgesteckt öffnet sich der Wohnbereich des einzelnen Townhouses über zwei Geschosse mit großzügigen Verglasungen zum eigenen Garten. Im 2. OG befinden sich frei wählbar bis zu drei Schlafräume und ein Masterbad. Die Wohntreppe erschließt den geschützten Dachgarten über einen studioartigen Aufbau. Der ebenerdige Garten grenzt an einen gemeinschaftlichen Weg der durch das gesamte Wohngebiet führt.

Wohnhöfe als Baugemeinschaften
In den südlichen Baufeldern sind je zwei Bauabschnitte für gemeinschaftliches Wohnen vorgesehen. Um einen Wohnhof auf zwei Ebenen gruppieren sich Townhouses mit eigenen Gärten, sowie Gebäude, die eine Mischung verschiedener Grundrissgrößen bereitstellen.
Durch die Schottenbauweise werden alle statischen und erschließungstechnischen Belange berücksichtigt, während die innere Raumaufteilung durch die Mitglieder der Baugruppe frei wählbar bleibt. Wohnungsgrößen von 50-200 m² können problemlos in das Gesamtkonzept integriert werden.

Erteilung Zuschlag

Als Ergebnis des Verfahrens wurde der Zuschlag an das erarbeitet Konzept erteilt.

Städtebau
Das Grundstück liegt sehr zentral in unmittelbarer Nähe des neuen Berliner Hauptbahnhofs in einer ruhigen, grünen Seitenstraße. Die direkt angrenzende Bebauung besteht in erster Linie aus Zeilenbauten der Nachkriegszeit. Der Entwurf nimmt diese Struktur auf, indem jeweils fünf Stadthäuser zu einem Baukörper zusammengefasst werden. Unterstützt wird dieses Erscheinungsbild dadurch, dass die Bauten mit ihren Rücksprüngen und den zwei unterschiedlichen durchlaufenden Fassadenmaterialien wie zwei längliche ineinandergesteckte Quader wirken.
Der alte Baumbestand zur Seydlitzstraße hin soll erhalten bleiben, daher liegen die Gebäude hier zurückgesetzt und die Bäume schützen die Privatsphäre der Gärten. Die Erschließung erfolgt durch kleine Privatstraßen, die quer von der Seydlitzstraße abzweigen.

Entwurf
Die Wohnebene hat eine größere Raumhöhe und wird durch die querliegende Treppe in Wohn- und Essbereich zoniert. Durch die erhöhte Lage im 1. OG bietet sie den Bewohnern eine geschützte Privatsphäre. In der Ebene darüber befinden sich die Schlafräume und ganz oben liegt das Studio. Die unterste Ebene, die bewusst eine geringere Raumhöhe hat, ist der Erschließung und Nebenräumen vorbehalten. Vor dem zurückspringenden Eingangsgeschoss entstehen überdachte Stellplätze für jeweils zwei Autos. Die Hausgärten auf der Rückseite sollen um einen Meter angehoben werden und so den Übergang von der Terrasse in den Garten verringern.

Das städtische Quartier:
Der neue Stadtbau-Körper an der Kreuzung Rathenau/Otto-Nagel-Straße berücksichtigt durch seine zurückhaltende Fassadenstruktur die besondere städtebauliche Umgebung und bietet zugleich moderne Freiraum-Angebote für das Quartier. Der Neubau am repräsentativen Vorplatz dient sowohl als Wohn- und Geschäftshaus und schafft zugleich neue öffentliche Aufenthaltsangebote für Kinder, Erwachsene und Senioren.

Die gute Anbindung an den ÖPNV wird durch die gestalterische Neu-Konzeption der Bushaltestelle unterstrichen. Die vorhandene Freitreppe und der auf dem Nachbargrundstück vorgesehene Wendeplatz für Entsorgungs- und Rettungsfahrzeuge ist als halböffentliche Durchwegung konzipiert – hier bietet der Entwurf Gestaltungsspielraum für die Anwohnerschaft. Kiezfeste, Nachbarschaftsaktionen, öffentliche Zusammenkünfte aller Art sind möglich und erwünscht.

Das Gebäude:
Das Gebäude ist als Massivbau konzipiert.
Für die erforderlichen PKW-Stellplätze wird die Trafostation zurückgebaut; an dieser Stelle entsteht eine zweigeschossige belüftete Garage.
Sämtliche technischen Anschlüsse befinden sich im Untergeschoss. Wir gehen davon aus, dass ein Energieunternehmen im Contracting-Verfahren einen Wärme-Erzeuger für Heizung und Warmwasser erstellt und betreibt. Der entsprechende Aufstell-Ort befindet sich dann im Untergeschoss.

Die Filiale:
Der Entwurf der Geschäftsstelle der Sparkasse Oder-Spree mit einer Hauptmietfläche von 273 m² erfüllt das geforderte Raumprogramm mit SB-Zone im 24h-Betrieb, vier Beratungsräumen, zwei Kassen- und Serviceplätzen sowie einem Schließfachraum. Alle erforderlichen Neben- und Sozialräume – der IT-Raum und die Abstell- und Putzmittelräume – sind innerhalb der Filiale untergebracht. Im Untergeschoss sind zudem Reserve- und Abstellflächen vorhanden. Direkt vor der Filiale in der Rathenaustraße befindet sich ein der Filiale zugeordneter PKW- Stellplatz für Kurzzeitparker. Alle öffentlich zugänglichen Bereiche sind hell, transparent und modern designt. Die zentralen Wartebereiche sind mit den Stehberater-Plätzen kombiniert und bieten eine angenehme Aufenthaltsqualität.

Die Wohnungen:
Alle Wohnungen orientieren sich zum Sonnenlauf, die Wohnbereiche mit Terrassen und Loggien sind nach Süden, zum neu geschaffenen Stadtteilplatz, ausgerichtet. Der gewünschte Wohnungsschlüssel für die Obergeschosse mit je drei Wohnungen und Wohnflächen zwischen 70 m² und 80 m² ist im Entwurf realisiert.
Im Dachgeschoss sind zwei Loft-Wohnungen mit einer Wohnfläche bis 100 m² zzgl. großzügiger Dachterrassen vorgesehen.
Der Eingangsbereich in die Wohnungen und die Flurgestaltung sind jeweils großzügig ausgelegt; die Grundrisse sind offen, freundlich und hell. Alle Wohnungen können schwellenlos mit Aufzug erreicht werden. Räume für Waschmaschinen und Trockner sind wunschgemäß im Untergeschoss vorgesehen. In den Abstellräumen der Wohnungen ist ebenfalls ein Waschmaschinen-Anschluss möglich.

Die Ausstattung:
Die Wohnungen sind mit Echtholz-Parkettböden ausgeführt, die Wände sind weiß beschichtet. Die Innentüren sind als Massivholztüren ausgeführt, farblich abgestimmt sind die Eingangsbereiche mit Einbau-Garderoben versehen. Die Bäder sind mit hochwertiger Sanitär-Keramik und exklusiven Designfliesen versehen; die Duschen sind bodengleich ausgeführt. Alle Sanitär-Objekte werden entsprechend aufeinander abgestimmt.