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Das Grundstück Fürstenbrunner Weg 22-32 befindet sich innerhalb des festgesetzten Bebauungsplans VII-104 von Berlin. Die in der Konzeptstudie in den Varianten 1-4 untersuchten Varianten zielen auf eine im B-Plan nicht vorgesehene Art der Nutzung ab, Wohnen. Die Anforderungen an die maximale GRZ und GFZ aus dem Bebauungsplan VII-104 werden eingehalten. Auf dem südlichen Teil des Grundstücks ist ein 4- bis 6-geschossiger Wohnungsbau mit Anschluss an die Nachbarbebauung als Blockrand geplant. Parrallel zur Baulinie der östlichen Grundstücksgrenze schirmt ein 6-geschossiger Baukörper die Wohnhöfe vom Lärm der A 100 ab. In dessen Ostfassade werden Schallschutzfenster verwendet, entlang der Baulinie entsteht eine Schallschutzwand. Die auf dem Grundstück vorhanden und geschützten Linden werden erhalten und in die Gestaltung der Wohnhöfe landschaftsplanerisch mit einbezogen.
Zur Nutzung des nördlichen Teils des Grundstücks wurden vier unterschiedliche Bebauungsvarianten untersucht:
Variante 1.
hier entsteht auf dem nördlichen Grundstücksteil ein Geschosswohnungsbau. Die Bebauungsvariante hat mit Staffelgeschossen 170 Wohneinheiten.
Variante 2.
im Erdgeschoß und 1. Obergeschoss des Baukörpers befindet sich ein Verbrauchermarkt als Nahversorger, in den 4 Obergeschossen sind Wohnappartments oder Studentisches Wohnen geplant. Diese Variante hat einschließlich dem studentischen Wohnen 164 WE und eine Verkaufsfläche von ca. 2500 m².
Variante 3.
hier entsteht ein Verbrauchermarkt als Nahversorger neben dem Wohnblock. Es sind 120 WE und eine Verkaufsfläche von ca. 2500 m² auf dem Grundstück geplant.
Variante 4.
hier entstehen Wohnappartements oder Studentisches Wohnen, insgesamt hat die Anlage 186 Wohneinheiten.

Das Umfeld ist geprägt von einer Mischung aus Wohnbauten und Grünflächen. Im Norden angrenzend befindet sich direkt ein Volkspark und Naturschutzgebiet, nach Westen liegen zwei kleine Seen.

Die vorgeschlagene Bebauung folgt einem einheitlichen Gestaltungskanon und bereichert das Umfeld architektonisch. Auf dem ersten und letzten Grundstück sieht der Entwurf jeweils einen viergeschossigen Kopfbau mit altengerechten Wohnungen vor. Städtebaulich rahmen diese Torhäuser die Gesamtanlage ein und bilden Auftakt und Ende der Wohnanlage. Entlang des halböffentlichen Grünzugs, der als Obsthain angelegt wird, werden neun zweigeschossige Gebäude in offener Bauweise auf real geteiltem Eigentum errichtet. Die einzelnen Baukörper können je nach Bedarf als Villa, Doppelhaus oder Generationshaus umgesetzt werden.

Architektur

In ihrer äußeren Gestalt sind die geplanten Häuser bewusst schlicht und geradlinig gehalten. Alle vier Ecken der Baukörper sind über beide Geschosse eingeschnitten, ergänzt wird die kubische Form durch Eckpfeiler, sowie Bügel auf Attikahöhe. In diesen Einschnitten sitzen die großen Haupt-Fensterflächen, dadurch wird der Innenraum vor direkten Einblicken von außen geschützt.
Die zurückhaltende Fassadengestaltung erlaubt eine flexible Inneraumaufteilung, so dass in der Kubatur entweder ein großes Einfamilienhaus von ca. 230 m² oder aber zwei Wohneinheiten von je 115 m² entstehen können. Letztere lassen sich sowohl als Doppelhaushälften, als auch als Etagenwohnungen übereinander, z.B. für Generationenwohnen verwirklichen.
In den Eckeinschnitten des Gebäudes liegen dann entweder Eingänge oder Terrassen, im Obergeschoss sind eingehängte Balkone möglich.

Bauweise und Energiekonzept

Angedacht ist ein umfassendes Energiekonzept für die gesamte Anlage. Alle Gebäude sollen im Passivhausstandard errichtet werden und folgen dem Prinzip des passiven Solargewinns mit einer Ausrichtung der großen verschattbaren Fensterflächen nach Süden und Westen, während die Fassaden nach Norden und Osten weitestgehend geschlossen und hochdämmend gestaltet werden. Geplant ist der Anschluss an das Fernwärmenetz mit einer zentralen Übergabestation. Ein weiterer Baustein des Energiekonzepts ist die optionale Nutzung der regenerativen Energien durch Photovoltaik- Anlagen (PV-Anlagen) auf den Dächern. Ziel ist es durch die Vernetzung und Zeitoptimierung der eigenen Verbraucher (eMobil, Waschmaschinen, …) die erzeugte Energie selbst zu nutzen und den überschüssigen Anteil erzeugter Energie vergütet in das Netz einzuspeisen. Als innovatives passives Energieeinsparungssystem soll eine solare Wandheizung in die Süd- und Westfassade aller Gebäudeteile integriert werden. Im Gegensatz zu konventionellen Dämmsystemen, die zwar die Wärme im Raum halten, aber auch den Wärmeeintrag der Sonnenstrahlung verhindern, öffnet die Wandheizung eine Einbahnstraße für Solarwärme. Dadurch dringen die Strahlen der Sonne bis auf die (massive) Wand. Dort werden sie über eine Absorberschicht in Wärme umgewandelt. Transmissionsenergiegewinne können durch die aktivierten Bauteile absorbiert werden und fließen in den Energiehaushalt des Systems ein. Der Bedarf an Heizenergie sinkt.
Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des Energiekonzeptes ist die Integration einer zentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Allgemein
Untersucht wurde sowohl der Dachausbau im Zuge der Zusammenlegung der darunterliegenden Wohnung im 4.OG, als auch die Variante einer separaten Dachwohnung zwischen jeweils 2 Treppenaufgängen. Dabei wurde ein praktikabler und wirtschaftlicher Entwurf erstellt, welcher attraktive Wohnungen unter Berücksichtigung des Denkmalwertes und unter Beachtung zur Bauordnung beinhaltet.

Entwurf
Um möglichst sensibel mit der vorhanden Substanz umzugehen und auf die Belange der Denkmalbehörden Rücksicht zu nehmen, sieht der Entwurf vor, die vorhandenen Gesimskanten des Pultdaches zu belassen. Um trotzdem die erforderliche Raumhöhe zu erreichen, wird das neue Dach in der Neigung umgekehrt. Die ehemalige Firstkante wird zur Traufe des neuen Daches. In der gleichen Dachneigung wie zuvor steigt das Dach nun von hier aus an, anstatt abzufallen und endet ca. 2,30 m vor der gegenüberliegenden Außenwand. In dem an dieser Stelle entstehenden Versprung zwischen vorhandener und neuer Dachfläche wird zur besseren Belichtung ein durchlaufendes, senkrecht stehendes Fensterband eingeplant. Zusätzlich werden zwischen dem Versprung der Dachflächen und Außenwand Atrien eingeschnitten, die rundum verglast den Innenraum belichten und intime, nicht einsehbare Terrassen bilden. In die Drempelwände werden keine neuen Öffnungen geschnitten, die Fassade bleibt vom Ausbau unberührt. Die Grundrisse haben durch die fließenden Räume und den großen Wohnbereich Loft-Charakter.

Das städtische Quartier:
Der neue Stadtbau-Körper an der Kreuzung Rathenau/Otto-Nagel-Straße berücksichtigt durch seine zurückhaltende Fassadenstruktur die besondere städtebauliche Umgebung und bietet zugleich moderne Freiraum-Angebote für das Quartier. Der Neubau am repräsentativen Vorplatz dient sowohl als Wohn- und Geschäftshaus und schafft zugleich neue öffentliche Aufenthaltsangebote für Kinder, Erwachsene und Senioren.

Die gute Anbindung an den ÖPNV wird durch die gestalterische Neu-Konzeption der Bushaltestelle unterstrichen. Die vorhandene Freitreppe und der auf dem Nachbargrundstück vorgesehene Wendeplatz für Entsorgungs- und Rettungsfahrzeuge ist als halböffentliche Durchwegung konzipiert – hier bietet der Entwurf Gestaltungsspielraum für die Anwohnerschaft. Kiezfeste, Nachbarschaftsaktionen, öffentliche Zusammenkünfte aller Art sind möglich und erwünscht.

Das Gebäude:
Das Gebäude ist als Massivbau konzipiert.
Für die erforderlichen PKW-Stellplätze wird die Trafostation zurückgebaut; an dieser Stelle entsteht eine zweigeschossige belüftete Garage.
Sämtliche technischen Anschlüsse befinden sich im Untergeschoss. Wir gehen davon aus, dass ein Energieunternehmen im Contracting-Verfahren einen Wärme-Erzeuger für Heizung und Warmwasser erstellt und betreibt. Der entsprechende Aufstell-Ort befindet sich dann im Untergeschoss.

Die Filiale:
Der Entwurf der Geschäftsstelle der Sparkasse Oder-Spree mit einer Hauptmietfläche von 273 m² erfüllt das geforderte Raumprogramm mit SB-Zone im 24h-Betrieb, vier Beratungsräumen, zwei Kassen- und Serviceplätzen sowie einem Schließfachraum. Alle erforderlichen Neben- und Sozialräume – der IT-Raum und die Abstell- und Putzmittelräume – sind innerhalb der Filiale untergebracht. Im Untergeschoss sind zudem Reserve- und Abstellflächen vorhanden. Direkt vor der Filiale in der Rathenaustraße befindet sich ein der Filiale zugeordneter PKW- Stellplatz für Kurzzeitparker. Alle öffentlich zugänglichen Bereiche sind hell, transparent und modern designt. Die zentralen Wartebereiche sind mit den Stehberater-Plätzen kombiniert und bieten eine angenehme Aufenthaltsqualität.

Die Wohnungen:
Alle Wohnungen orientieren sich zum Sonnenlauf, die Wohnbereiche mit Terrassen und Loggien sind nach Süden, zum neu geschaffenen Stadtteilplatz, ausgerichtet. Der gewünschte Wohnungsschlüssel für die Obergeschosse mit je drei Wohnungen und Wohnflächen zwischen 70 m² und 80 m² ist im Entwurf realisiert.
Im Dachgeschoss sind zwei Loft-Wohnungen mit einer Wohnfläche bis 100 m² zzgl. großzügiger Dachterrassen vorgesehen.
Der Eingangsbereich in die Wohnungen und die Flurgestaltung sind jeweils großzügig ausgelegt; die Grundrisse sind offen, freundlich und hell. Alle Wohnungen können schwellenlos mit Aufzug erreicht werden. Räume für Waschmaschinen und Trockner sind wunschgemäß im Untergeschoss vorgesehen. In den Abstellräumen der Wohnungen ist ebenfalls ein Waschmaschinen-Anschluss möglich.

Die Ausstattung:
Die Wohnungen sind mit Echtholz-Parkettböden ausgeführt, die Wände sind weiß beschichtet. Die Innentüren sind als Massivholztüren ausgeführt, farblich abgestimmt sind die Eingangsbereiche mit Einbau-Garderoben versehen. Die Bäder sind mit hochwertiger Sanitär-Keramik und exklusiven Designfliesen versehen; die Duschen sind bodengleich ausgeführt. Alle Sanitär-Objekte werden entsprechend aufeinander abgestimmt.